近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1-10月份房地產數(shù)據(jù)。最大的變化就是，今年前10個月，商品房銷售面積年內首次實現(xiàn)了正增長(0.1%)，單月銷售同比已連續(xù)4個月正增長。這個數(shù)據(jù)顯然有悖于業(yè)內對今年房地產銷售將下滑的普遍預判。另外，10月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產全鏈條表現(xiàn)出了改善跡象。除了中游的銷售外，上游的拿地和開工、下游的竣工，也都趨于向好走勢。

　　在開發(fā)商普遍奉行“快周轉”的策略下，土地購置改善后，新開工增速重回上升通道。1-10月份，全國房屋新開工同比增速結束了今年4月以來連續(xù)5個月下降的態(tài)勢，前10個月達到10%，比1-9月份回升了1.4個百分點，單月新開工增幅(23.3%)創(chuàng)今年新高。

　　下半年以來，下游竣工一直呈現(xiàn)改善態(tài)勢。1-10月份，竣工面積降速已從1-7月份的-12.7%收窄至-5.5%，有望在今年末或明年初結束2017年以來負增長的態(tài)勢。10月份單月竣工增速達19.2%，創(chuàng)年內新高。這意味著，近幾年開發(fā)和銷售高峰，即將轉化為竣工和交付高峰。

　　根據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計，前10個月國家及各地共發(fā)布482次調控相關政策，平均每個工作日有2次以上調控，刷新歷史紀錄。而且，今年樓市調控開始向長效機制轉變。一是融資端控制資金流向房地產。另外，LPR新貸款定價機制推出，彰顯了監(jiān)管層要建立資金“去地產、回實體”這一長效機制的決心。

　　二是國家提出“不以地產作為短期刺激經濟的手段”后，各地直接或間接松綁調控政策、托底樓市的“小動作”被叫停。今年以來，市場預期較悲觀，開發(fā)商普遍降價促銷，而調控加碼“融資端”以后，開發(fā)商資金來源增速呈下降態(tài)勢，從上半年的7.5%左右降至7%，其中國內貸款和自籌資金下降明顯。那么，市場預期、政策環(huán)境、資金環(huán)境不友好的情況下，緣何房地產還能明顯改善呢？

　　首先，去年低基數(shù)是今年10月份全鏈條改善的重要原因。比如，去年10月份新開工面積只有1.6億平方米，較去年下半年其余月份(都在2億平米以上)的差距較大。再比如，今年8月份開始，開發(fā)商大規(guī)模促銷，銷售均價(銷售金額/銷售面積)連續(xù)4個月下降。這對于促進銷售，有很大的改善。另外，基于行業(yè)內外大環(huán)境的判斷，當下開發(fā)商普遍預期，全國新房銷售空間趨于見頂(大概就在17億平方米左右)。特別是，外源融資渠道緊縮后，內源融資(開發(fā)貸+銷售回款)備受重視。于是，在需求端尚穩(wěn)定的情況下，各大開發(fā)商將“快周轉”發(fā)揮到極致，“搶跑”銷售節(jié)點，提高存貨周轉率，工程節(jié)點考核趨嚴，新開工鋪排向“飽和備貨”靠攏，以搶奪寶貴的增量空間。所以，新開工就表現(xiàn)出了良好的走勢。

　　其次，從融資成本、政策傾向看，行業(yè)發(fā)展越來越有利于大房企，大房企拿地相對穩(wěn)定。比如，一般來說，TOP100序列的房企，才能進入銀行信貸白名單。TOP30房企的融資成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3個百分點。因此，行業(yè)集中度明顯提升，都力爭往TOP100序列里靠，房企銷售、拿地等方面的競爭越來越激烈。

　　再次，今年各地(包括三線城市、四線城市)在售庫存普遍不高。特別是，近期地方政府普遍面臨財政收支壓力，土地市場上很多優(yōu)質、低底價地塊放出來，四季度拿地窗口開始出現(xiàn)。基于“補庫存”、提高銷售排名的需要，近期大中型開發(fā)商開始增加拿地，從而助推土地市場趨于好轉，這就為行業(yè)全鏈條快速循環(huán)創(chuàng)造了條件。

　　展望2020年，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的基調下，房地產調控會更加強調“一城一策”，融資環(huán)境也將張弛有度，房地產市場會更加分化，但總體表現(xiàn)為上中下游平穩(wěn)。