在剛剛過(guò)去的11月，雖然土地市場(chǎng)的成交量仍在上漲，但是成交價(jià)及溢價(jià)率明顯走低。11月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為12.3%，已連續(xù)5個(gè)月下降。土拍市場(chǎng)持續(xù)降溫，底價(jià)成交成為主流，流拍時(shí)有發(fā)生，房企拿地意愿不強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)土地市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)難改，不過(guò)，對(duì)有資金實(shí)力和較低融資成本的房企來(lái)說(shuō)，倒是補(bǔ)倉(cāng)的好時(shí)機(jī)。
前11月杭州賣(mài)地2397.6億居首位
12月2日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年11月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》(簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)顯示，2019年1-11月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、武漢和南京，排名未發(fā)生變化。這5個(gè)城市的土地出讓金總額分別為2397.6億元、1504.9億元、1438.7億元、1366.4億元、1348.0億元。其中，杭州土地出讓金最多，并且遠(yuǎn)超過(guò)第二名上海，說(shuō)明土地出讓收入對(duì)地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)度很大。
從全國(guó)來(lái)看，報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，11月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2266.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)37.4%，同比增長(zhǎng)12.9%，主要是因?yàn)楸驹峦恋爻山涣坑兴鲩L(zhǎng)。2019年1-11月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入24364.2億元，同比增長(zhǎng)15.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示：“2018年下半年，全國(guó)土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢(shì)。2019年上半年，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增長(zhǎng)明顯；隨著調(diào)控政策的密集出臺(tái)，下半年土地出讓金同比增速開(kāi)始小幅震蕩下行。”
11月上海、廣州土地溢價(jià)率為零
11月，土地價(jià)格不見(jiàn)起色，土地成交溢價(jià)率連續(xù)5個(gè)月下降。報(bào)告顯示，11月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為12.3%，相比10月下降2%。
土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為荊州、武漢、重慶、西安和寧波，土地成交溢價(jià)率分別為49%、44%、34%、24%和23%。而在一線城市中，僅深圳溢價(jià)率相對(duì)較高，為16%，北京僅為3%，上海和廣州均為0%。
對(duì)此，易居研究院研究員王若辰認(rèn)為，深圳溢價(jià)率的上升或與其調(diào)整豪宅稅后，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生一定轉(zhuǎn)變有關(guān)，因此明顯高于其他三個(gè)一線城市。
即便如此，深圳土地市場(chǎng)在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史詩(shī)級(jí)”土拍，在11月22日，深圳今年第二場(chǎng)土拍大戲則是以暗淡落幕。6宗、131.67億元起價(jià)的地塊，最終1宗流拍，5宗成交127.51億元，其中兩宗地是底價(jià)成交。
從土地出讓均價(jià)來(lái)看，11月40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交價(jià)(最近6個(gè)月的平均土地成交價(jià))為5009.7元/平方米，環(huán)比下跌1.6%；同比上漲19.5%，漲幅繼續(xù)收窄。具體來(lái)看，11月，一線城市6個(gè)月移動(dòng)平均土地成交價(jià)為14223.8元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比下跌5.3%。二線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4754.5元/平方米，環(huán)比下跌2.1%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下跌。 采寫(xiě)/新京報(bào)記者徐倩
中海、保利、中駿拿地力度大
11月，房企拿地積極性顯著下降，只有國(guó)企、央企受益于融資優(yōu)勢(shì)仍然表現(xiàn)強(qiáng)勁。在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)住宅用地成交總價(jià)前10名的排行榜中，8宗地由具有國(guó)資背景的房企獲得。
從前11個(gè)月來(lái)看，房企拿地表現(xiàn)明顯分化，50大房企權(quán)益拿地金額高達(dá)2萬(wàn)億，萬(wàn)科權(quán)益拿地金額最高為1570億元，其次是碧桂園1238億元，而恒大明顯落后，則為410.44億元。
雖然年底土地供應(yīng)預(yù)期大漲，但受制于政策收緊、企業(yè)力?，F(xiàn)金流等因素，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)難見(jiàn)熱度。
國(guó)資背景房企成11月土地市場(chǎng)主力
11月，雖然頭部房企仍是土地市場(chǎng)上投資的主要力量，但是拿地力度在收縮。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，新增貨值TOP100房企中有近四成未拿地。但對(duì)國(guó)企及央企來(lái)說(shuō)，憑借充足的資金實(shí)力和較低的融資成本，拿地動(dòng)力仍足。
在11月的土地市場(chǎng)，除了中海一如既往地積極拿地外，保利發(fā)展、中駿、招商蛇口的拿地表現(xiàn)也很積極。綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展在11月分別在廣州、福州等一二線城市大量拿地，同時(shí)也在東莞、徐州等強(qiáng)三線城市加大拿地力度，單月拿地金額超70億元。而中駿11月拿地金額也超過(guò)80億元。招商蛇口11月投資額更是超過(guò)百億元。
11月22日，深圳集中出讓6宗地塊，其中1宗流拍，5宗成交127.51億元，均被有國(guó)資背景的房企拿下。其中包括南國(guó)置業(yè)，中海地產(chǎn)、招商+華潤(rùn)聯(lián)合體、深圳安居集團(tuán)。
另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從11月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10的拿地房企來(lái)看，同樣主要為國(guó)企和央企。在入榜地塊中，共有8宗由國(guó)企及央企參與競(jìng)得，占TOP10拿地總額的78.7%，包括中海、華潤(rùn)置地、招商蛇口、山西交控等。其中，中駿以59.4億元獲得廈門(mén)島內(nèi)六年來(lái)第三塊出讓的宅地，拿地額也成為11月土地成交總價(jià)最高者。
中海+首鋼聯(lián)合體以底價(jià)51億元競(jìng)得的北京石景山區(qū)1宗住宅，位居土地成交總價(jià)第二位。中海在深圳獲取的龍華民治地塊，以50.2億元的成交總價(jià)排名第三位。華潤(rùn)置業(yè)45億拿下的東莞地塊位居第四位。招商蛇口以42.8億元斬獲的北京亦莊住宅地塊排位第六位。雄安集團(tuán)30億元競(jìng)得雄安新區(qū)首個(gè)公開(kāi)出讓土地，也進(jìn)入前10成交總價(jià)榜單，排名第九位。
對(duì)于國(guó)資背景的企業(yè)成為年底土地市場(chǎng)的主力，業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，隨著融資政策逐漸收緊，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率開(kāi)始走低，而對(duì)于有資金實(shí)力和較低融資成本的國(guó)企、央企來(lái)說(shuō)，正好趁機(jī)補(bǔ)倉(cāng)，但是一般的民營(yíng)企業(yè)則會(huì)更加顧忌現(xiàn)金流而不愿出手。
前11個(gè)月“萬(wàn)碧恒”拿地分化
即使年底房企謹(jǐn)慎購(gòu)地，但是全年房企的土地儲(chǔ)備仍不可小覷。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月，2019年50大房企權(quán)益拿地金額高達(dá)2萬(wàn)億，同比上漲幅度高達(dá)17%。萬(wàn)科權(quán)益拿地金額最多，為1570億元，其次是碧桂園1238億元、保利965億元、中海928億元。權(quán)益拿地超過(guò)500億元的房企達(dá)9家，合計(jì)38家房企拿地超過(guò)200億，刷新歷史同期紀(jì)錄。而恒大前11個(gè)月以410.44億元的權(quán)益拿地金額名列第16名，未進(jìn)前10。
除在公開(kāi)市場(chǎng)拿地之外，房企通過(guò)收并購(gòu)等方式獲得的土地儲(chǔ)備數(shù)量也不少。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月-11月典型企業(yè)收并購(gòu)、協(xié)議土地出讓的幅數(shù)占比達(dá)到12%，一部分是融創(chuàng)、綠地、龍湖、世茂等規(guī)模房企通過(guò)收并購(gòu)補(bǔ)充資產(chǎn)，另一部分是區(qū)域深耕的企業(yè)如建業(yè)、佳兆業(yè)等，憑借地緣優(yōu)勢(shì)補(bǔ)充貨值。
值得關(guān)注的是，11月27日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告披露，152.69億元收購(gòu)云南城投集團(tuán)持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)。而標(biāo)的資產(chǎn)持有位于成都、武漢、長(zhǎng)沙、昆明等城市共開(kāi)發(fā)18個(gè)項(xiàng)目，可售建筑面積約為2771.6萬(wàn)平方米。
然而融創(chuàng)的收購(gòu)遠(yuǎn)未停止，12月3日，融創(chuàng)與廣州資產(chǎn)管理有限公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作簽約，雙方將共同推進(jìn)不良資產(chǎn)收購(gòu)、企業(yè)并購(gòu)重組、不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。
事實(shí)上，在市場(chǎng)不見(jiàn)起色，部分中小房企面臨生存困境，行業(yè)洗牌加速的背景下，規(guī)模房企通過(guò)收并購(gòu)獲得土地資源成為不可或缺的渠道。
雖然年底土地市場(chǎng)集中供應(yīng)，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)房企拿地態(tài)度仍將謹(jǐn)慎，土拍熱度持續(xù)低位徘徊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，2019年房企拿地也出現(xiàn)分化，依然有企業(yè)在土地市場(chǎng)加快拿地步伐，特別是部分央企、國(guó)企和新上市企業(yè)，拿地依然非常堅(jiān)決。不過(guò)，考慮到資金成本成為企業(yè)拿地的主要決定因素，在融資收緊預(yù)期下，房企整體拿地意愿仍將退燒。
