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房地產(chǎn)企業(yè)營收增速顯著放緩

2020-09-21 09:42:00

  盈利指標延續(xù)下行上半年利潤普遍負增長,房地產(chǎn)企業(yè)營收增速顯著放緩
  2020年上半年,突發(fā)的疫情影響了房地產(chǎn)企業(yè)竣工、交付節(jié)奏,給企業(yè)的經(jīng)營和結算帶來較大壓力。根據(jù)各大企業(yè)發(fā)布的上半年業(yè)績報告數(shù)據(jù),行業(yè)整體營收增速顯著放緩,利潤規(guī)模出現(xiàn)負增長。
  從中期業(yè)績來看,房企各項盈利指標均延續(xù)了近年來的下行趨勢,且利潤率降幅進一步擴大。與此同時,宏觀調(diào)控政策持續(xù),行業(yè)盈利空間持續(xù)受到擠壓;伴隨著前期高地價項目進入結算,也進一步推高了營業(yè)成本、壓縮了利潤空間。
  業(yè)內(nèi)分析認為,疫情下營收增速的顯著放緩及利潤規(guī)模負增長大概率是階段性的,隨著下半年市場進一步恢復,未來將更加考驗房企的運營管理效率和產(chǎn)品打造能力。
  上半年營收增速大幅放緩
  自2019年開始,房地產(chǎn)行業(yè)營收增速開始進入下降區(qū)間,這也標志著房企盈利進入瓶頸期。當前,行業(yè)增速持續(xù)放緩為房企帶來了諸多挑戰(zhàn),2020年上半年,在行業(yè)利潤增速拐點確認、疊加疫情影響下,多數(shù)房企營收增速顯著放緩、利潤規(guī)模負增長,盈利指標延續(xù)近年趨勢繼續(xù)下行。
  克而瑞地產(chǎn)研究中心近日公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上半年受疫情影響,房企項目竣工及交付結轉進度普遍延緩,收入無法如期確認,營業(yè)收入增速較去年同期進一步明顯放緩。受監(jiān)測的179家樣本房企整體營業(yè)收入為23056億元,較2019年同期僅增長6.2%,增速創(chuàng)歷年來最低。
  其中,部分規(guī)模房企如碧桂園、華潤置地、中國金茂等,營收規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的同比下滑。與此同時,行業(yè)整體營業(yè)成本增速也相應放緩,179家樣本房企整體營業(yè)成本達16600億元,同比增長12.4%,增速放緩6.8個百分點。
  與此同時,2020年上半年房企利潤空間大幅收縮,行業(yè)整體利潤規(guī)模出現(xiàn)負增長,繼2019年之后增速繼續(xù)明顯下行。2020年上半年,179家樣本房企實現(xiàn)毛利潤6456億元、歸母凈利潤2116億元,分別同比下降7.0%、16.0%。
  從利潤率指標來看,上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)近年來的下行趨勢,且降幅進一步擴大??硕鸬臄?shù)據(jù)顯示,上半年受監(jiān)測的179家樣本房企毛利率中位數(shù)為31.3%,同比下滑2.4個百分點;凈利率中位數(shù)為9.7%,同比下滑2.6個百分點。
  綜合歷年數(shù)據(jù)來看,2020年上半年受監(jiān)測的179家房企凈利率中位數(shù)降至2015、2016年水平。此外,歸母凈利率中位數(shù)達到歷年新低點,為7.2%。
  “整體來看,近年來房地產(chǎn)行業(yè)盈利指標持續(xù)下行,主要還是要歸因于政策持續(xù)調(diào)控和高地價項目結轉影響?!笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心研究員朱一鳴分析認為,“一方面,從目前政策環(huán)境來看,調(diào)控基調(diào)仍以企穩(wěn)為主,局部地區(qū)政策調(diào)控持續(xù)趨緊,特別是一二線城市限價政策難放松,存在地價房價比率高的問題,企業(yè)的盈利空間受限?!?/div>
  “另一方面,上半年不少房企前期獲取的高地價項目進入結算,壓縮了利潤空間,也是導致企業(yè)盈利指標下降的重要原因?!敝煲圾Q表示,同時,今年二季度以來,土地市場火熱,高溢價土地成交不斷,這些項目將在未來一到兩年陸續(xù)體現(xiàn)在企業(yè)營收和盈利上,繼續(xù)對企業(yè)利潤率實現(xiàn)產(chǎn)生影響,企業(yè)應更加關注如何提升自身的產(chǎn)品打造能力,以提升高地價項目的產(chǎn)品溢價。
  短期償債能力普遍下降
  2020上半年,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一季度業(yè)績大幅下滑后,又在二季度迎來平穩(wěn)恢復。一季度的暫緩開工、二季度的打折促銷等都對房企利潤造成了一定影響,控制成本、提升盈利能力將是房企下半年的重要目標之一。
  隨著房企業(yè)績分化加速,強者恒強態(tài)勢持續(xù),行業(yè)集中度進一步提升。中國指數(shù)研究院近日公布的研究報告指出,2020年上半年各陣營房企總資產(chǎn)周轉率及存貨周轉率略有下降。尤其是一季度房企銷售大幅跳水,加上工期延后等原因,使得房企周轉率均值有所下降。
  具體來看,業(yè)績規(guī)模1000億-2000億陣營企業(yè)存貨周轉率情況表現(xiàn)明顯高于其他陣營企業(yè),2020年上半年存貨周轉率均值為0.21,與去年同期基本持平。從這部分企業(yè)周轉率來看,疫情帶來的沖擊已逐漸消退,企業(yè)韌性十足,經(jīng)營效率回歸正軌,基本已達去年同期水平。
  從企業(yè)的負債水平來看,上半年房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿效果顯著,各陣營企業(yè)負債水平均有不同程度的下降。中指院的數(shù)據(jù)顯示,業(yè)績規(guī)模500億-1000億陣營對負債的控制水平較強,資產(chǎn)負債率平均下滑1.23個百分點,有效負債水平也有5.45個百分點的下降,降負債成效較好。
  值得一提的是,受債務期限結構影響,上半年大部分房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力同比有所下降,流動資產(chǎn)對債務的覆蓋程度出現(xiàn)下滑。中指院方面分析認為,主要原因是因為企業(yè)在上半年所需利息水平較低,上半年的支付壓力較小所致。
  從企業(yè)的債務結構來看,規(guī)模500億以上企業(yè)的短期負債水平均有所上升,尤其是1000億以上企業(yè),短期債務占到70%以上,上半年債務壓力較大。中指院方面分析認為,當前監(jiān)管機構對房企負債仍未放松,下半年負債率及債務結構調(diào)整仍為房企的主要任務之一。
  “三道紅線”成行業(yè)最大變量
  業(yè)內(nèi)普遍認為,房地產(chǎn)行業(yè)特有的重資產(chǎn)屬性決定多數(shù)企業(yè)的發(fā)展依靠金融杠桿推動。而在當前階段,對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境整體處于偏緊的狀態(tài),一些關于房企融資的政策也時有出臺。特別是,近期出臺的一些監(jiān)管新規(guī),控制企業(yè)融資存量金額的同時,嚴格控制增量金額,防風險的同時與提升行業(yè)資金的使用效率。
  “對于房地產(chǎn)行業(yè)融資的收緊政策已持續(xù)很久,房企也在主動有序地進行財務的管控和債務的管理,有序的調(diào)整杠桿水平?!眱|翰智庫相關分析人士指出,近期,“三道紅線”相關政策的出現(xiàn),實實在在給部分企業(yè)融資帶來一定壓力?!捌髽I(yè)優(yōu)化債務結構的節(jié)奏或?qū)⑦M一步加速,而對于杠桿率處于低位的企業(yè)反而能夠有更大的空間有效利用杠桿實現(xiàn)更從容的發(fā)展。”
  根據(jù)億翰智庫的監(jiān)測數(shù)據(jù),從2020年上半年受監(jiān)測的50家房企凈負債率和融資成本變化來看,可比口徑之下,50家房企的凈負債率均值反而較2019年有所提升。其中主要原因在于前期凈負債率水平處于低位的企業(yè)在上半年加大投資的力度,如華潤置地、招商蛇口、新城控股等,進而使得這些受監(jiān)測企業(yè)整體凈負債率水平有所提升。
  不過,從今年前8月房企的銷售情況來看,規(guī)模房企銷售業(yè)績增幅轉正,1-8月銷售業(yè)績的目標完成率普遍在六成左右。從房企對全年業(yè)績展望和目標設定來看,盡管受到疫情影響,但企業(yè)并沒有調(diào)整全年業(yè)績目標的想法和打算,而是通過相應安排,盡最大努力去完成全年的業(yè)績,并爭取在完成目標的基礎上實現(xiàn)增量。
  在業(yè)內(nèi)看來,2020年是個特殊的時點,不僅僅因為疫情的突然暴發(fā),也因為2020年是多家房企三年規(guī)劃或者五年戰(zhàn)略的終點,也是企業(yè)新的戰(zhàn)略規(guī)劃的起點。
  “總體來說,今年上半年行業(yè)整體營收與利潤規(guī)模增長受疫情沖擊較大,但營收增速大幅放緩以及利潤規(guī)模負增長的走勢大概率是階段性的。”朱一鳴分析認為,隨著下半年疫情穩(wěn)定、市場逐步恢復,房企勢必會加快施工進度、抓緊結算,力爭全年利潤規(guī)模的實現(xiàn),整體利潤增長預期向好。
  朱一鳴進一步表示,對于房企來說,一方面,營收規(guī)模是利潤規(guī)模實現(xiàn)的保障,在增速放緩的市場背景下,更應提高抗風險能力、增加收入增長的確定性,減少階段波動性,保證企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營;另一方面,市場困境下,更加考驗企業(yè)成本管控能力的提升,房企應雙管齊下,保障利潤的實現(xiàn)。

來源:新華財經(jīng)

編輯:網(wǎng)站實習1

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