第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議10月23日通過(guò)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》（簡(jiǎn)稱《決定》）。
房地產(chǎn)稅改革終于從討論階段向試點(diǎn)階段邁了一大步。那么，為什么要征收房地產(chǎn)稅？對(duì)市場(chǎng)有何影響？有望從哪些地方開(kāi)始？本文將重點(diǎn)針對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行分析。
為什么要征收房地產(chǎn)稅？
此次《決定》提到，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
除了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展外，分析認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的推出還有三大目標(biāo)：解決政府財(cái)政收入缺乏難題，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)；穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保證房地產(chǎn)的剛需釋放；調(diào)節(jié)收入分配以擴(kuò)大消費(fèi)需求，推進(jìn)共同富裕。
國(guó)聯(lián)證券研究所觀策略高級(jí)研究員、首席宏觀分析師張曉春指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)稅收結(jié)構(gòu)中，以增值稅為代表的流轉(zhuǎn)稅貢獻(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的一半以上稅收，而房產(chǎn)稅為代表的保有環(huán)節(jié)的稅收貢獻(xiàn)則相對(duì)有限，但未來(lái)隨著存量房時(shí)代的到來(lái)，為了保證稅源的穩(wěn)定，流轉(zhuǎn)稅向財(cái)產(chǎn)稅轉(zhuǎn)是大勢(shì)所趨。這不僅是房地產(chǎn)行業(yè)稅收的發(fā)展趨勢(shì)，也或是國(guó)內(nèi)整體稅收結(jié)構(gòu)的變化趨勢(shì)。
東吳證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，隨著房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代漸進(jìn)尾聲，土地財(cái)政難以為繼，存量房時(shí)代到來(lái)，從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。
“5月以來(lái)，房地產(chǎn)銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為下降13.2%和下降15.8%；土地大幅流拍，截至10月17日，實(shí)施土地集中供應(yīng)的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達(dá)32.4%，其中北京、廣州、杭州、沈陽(yáng)流拍率超50%。”任澤平表示，因地方財(cái)政吃緊，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)可以完善地方主體稅，增加地方穩(wěn)定的稅收來(lái)源。
此外，“房地產(chǎn)當(dāng)前存量?jī)r(jià)值在300-400萬(wàn)億元之間，且內(nèi)部分布并不均衡，作為居民財(cái)富最大的細(xì)分領(lǐng)域，房地產(chǎn)稅的推出有助于共同富裕的推進(jìn)?！睆垥源赫f(shuō)。
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的推出對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康曾撰文表示，無(wú)論是為了落實(shí)“房住不炒”、加強(qiáng)樓市調(diào)控，還是為了調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)共同富裕，房地產(chǎn)稅都已被寄予厚望。
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的推出到底對(duì)市場(chǎng)影響有多大？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)稅只是工具，這個(gè)工具如果用來(lái)調(diào)控，肯定會(huì)非常有效，但稅率和稅基并沒(méi)有明確，很難估算影響多大，而且很可能各地短期的影響并不一樣。
張曉春指出，根據(jù)測(cè)算，再考慮到試點(diǎn)初期循序漸進(jìn)的規(guī)則，房地產(chǎn)稅的推出短期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響或相對(duì)有限。但在目前房?jī)r(jià)上漲放緩背景下，房地產(chǎn)稅推出或?qū)η榫w和預(yù)期產(chǎn)生較大沖擊，從而影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢也表示，理論上，開(kāi)征房地產(chǎn)稅有可能在短期對(duì)房?jī)r(jià)形成壓力。房地產(chǎn)稅將增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源釋放，而需求在短期難以擴(kuò)張，供大于需的格局將在短期推動(dòng)房?jī)r(jià)回落。但由于不同城市具有不同的特點(diǎn)，若采取相同的改革方案，對(duì)不同城市的影響差異明顯。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)交易的影響主要取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系狀態(tài)。在供不應(yīng)求的市場(chǎng)，如深圳、西安和重慶二手房市場(chǎng)，即便出現(xiàn)超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價(jià)能力更強(qiáng)，城市的總交易額也將會(huì)增加。青島、濟(jì)南和長(zhǎng)沙處于供過(guò)于求或供求平衡狀態(tài)，買方議價(jià)能力更強(qiáng)，這些地方房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將會(huì)導(dǎo)致總交易金額的下降。
“若后續(xù)開(kāi)展全國(guó)性房地產(chǎn)稅立法與征收工作，假設(shè)房產(chǎn)市值評(píng)估比例為70%，預(yù)計(jì)全國(guó)房地產(chǎn)稅收入范圍約為380億元至5600億元，遠(yuǎn)低于2020年84142億元的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入。”中信證券首席政策分析師楊帆預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)僅能一定程度緩解土地財(cái)政問(wèn)題，土地出讓金仍將是地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源。
房地產(chǎn)稅試點(diǎn)有望從哪些地方開(kāi)始？
《決定》內(nèi)容顯示，國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的城市，大概率會(huì)成為率先試點(diǎn)城市。
任澤平表示，此次試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)該以房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市為主，比如長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市；同時(shí)，扣除抵扣面積以后，對(duì)于投機(jī)炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。
“浙江是共同富裕示范區(qū)，共同富裕就要杜絕炒房，所以改革試點(diǎn)可能性很大。深圳作為社會(huì)主義先行示范區(qū)，房地產(chǎn)稅的改革就是先行示范的重要表現(xiàn)。海南作為全國(guó)第一個(gè)提‘去房地產(chǎn)化’的省份，加之自由港的建設(shè)以及全省限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，也完全可以納入試點(diǎn)?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
張曉春也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅推出的目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，促進(jìn)共同富裕，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)等方面，所以房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或有望從深圳、上海、北京等較高房?jī)r(jià)的一線城市開(kāi)始，與此同時(shí)，原來(lái)的試點(diǎn)地區(qū)重慶由于具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)或也有望在此次試點(diǎn)范圍。
“此次《決定》提出按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)。預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市名單或?qū)⑴c2021年底公布，城市選擇將考慮全國(guó)區(qū)域統(tǒng)籌布局。而房地產(chǎn)稅的落地征收或?qū)⒎峙螆?zhí)行，我們預(yù)計(jì)首批試點(diǎn)地區(qū)或包括上海、重慶、深圳與海南?！睏罘J(rèn)為。
張大偉預(yù)計(jì)，部分城市出臺(tái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)很可能在最近2年就落地，全國(guó)范圍內(nèi)，短期應(yīng)該是不會(huì)出臺(tái)。
此次房地產(chǎn)稅的推出與此前試點(diǎn)有何不同？
房產(chǎn)稅在上海、重慶試點(diǎn)了10年，為什么還要再做房地產(chǎn)稅試點(diǎn)？在專家看來(lái)，房地產(chǎn)稅并非上海、重慶的房產(chǎn)稅的升級(jí)。
“現(xiàn)在改革涉及的不是房產(chǎn)，而是房地產(chǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)指出，此次政策實(shí)際上進(jìn)一步清晰了“房地產(chǎn)稅”的概念，即房產(chǎn)稅是針對(duì)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)的，而房地產(chǎn)稅的范圍更大，包括房產(chǎn)和土地。
此次會(huì)議確定了房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象?！稕Q定》指出：“試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行”。
張曉春表示，與此前相比，此次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的范圍更廣，一是包括居住和非居住兩類；二是與此前上海和重慶主要針對(duì)新房不同，此次對(duì)存量房產(chǎn)進(jìn)行征收，征收的房屋范圍更為廣泛。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣也認(rèn)為，在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，范圍并不廣，其中，上海是針對(duì)二套房征收，重慶是針對(duì)別墅和高檔住房征收。從實(shí)際試點(diǎn)效果來(lái)看，似乎并不理想。因此，重慶、上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)不足以支撐房地產(chǎn)稅的立法，不能為房地產(chǎn)稅提供更多更全面的參考。
“這里說(shuō)明改革三個(gè)思路。第一、改革的核心是居住用的住宅項(xiàng)目。第二、全國(guó)非居住用房本身是征收房產(chǎn)稅的，此次試點(diǎn)城市會(huì)將商辦等房產(chǎn)稅的征收轉(zhuǎn)變?yōu)樯剔k的房地產(chǎn)稅征收。第三、農(nóng)村住房不納入改革，當(dāng)前改革特指國(guó)有建設(shè)用地的相關(guān)住房?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
