近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會。這場年初的重磅會議，被認(rèn)為是了解當(dāng)前房地產(chǎn)融資形勢和下一步房地產(chǎn)工作部署的權(quán)威風(fēng)向標(biāo)。
房地產(chǎn)良性循環(huán)有賴于適度的供給與合理的需求。有分析指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場面臨的突出問題，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性“去化”和需求側(cè)結(jié)構(gòu)化“缺口”之間的矛盾。不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前相關(guān)部門的一系列發(fā)聲，針對的正是改善需求端預(yù)期與做好供給端保障。
重磅表態(tài)落地后，已有城市率先響應(yīng)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來供需兩端政策的持續(xù)加碼值得期待。
融資支持進(jìn)一步精準(zhǔn)到“項(xiàng)目”
房地產(chǎn)需求端表現(xiàn)，既關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款、現(xiàn)金流狀況以及風(fēng)險化解工作，也關(guān)系著房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
住建部方面表示，加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”自2023年10月底的中央金融工作會議被首次提出后，成為對房企進(jìn)行融資支持的重要準(zhǔn)則。住建部此番表態(tài)的重點(diǎn)，在于將支持的對象從“企業(yè)”細(xì)化到“項(xiàng)目”。
具體來看，住建部強(qiáng)調(diào)，針對當(dāng)前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目融資難題，各地要以項(xiàng)目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。
穩(wěn)定的供給端是改善消費(fèi)端預(yù)期的基礎(chǔ)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)梳理最近幾年的融資政策指出，其經(jīng)歷了“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”“金融16條”“三個不低于”的前三個階段，當(dāng)前則進(jìn)入到“融資協(xié)調(diào)機(jī)制”的新階段。
“這一微妙變化也說明過去一些融資支持政策或有效率打折扣的問題，不能直達(dá)項(xiàng)目端?！眹?yán)躍進(jìn)表示，政策基于新情況做了新的部署，通過市政府協(xié)調(diào)的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場形勢變化和融資政策推動進(jìn)行更好結(jié)合。
房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”呼之欲出
“當(dāng)前不同部門聚焦城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落實(shí)，旨在推動具體項(xiàng)目落地，探索出融資協(xié)調(diào)的成熟機(jī)制，解決銀行和房企雙方之間的不信任問題，倒逼房企加強(qiáng)經(jīng)營管理，落實(shí)對穩(wěn)健企業(yè)的扶持。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年，房企融資政策雖然出現(xiàn)邊際改善，但非銀融資規(guī)模延續(xù)下降的態(tài)勢。行業(yè)全年共實(shí)現(xiàn)非銀類融資7222.7億元，同比下降15.1%。
這也呼吁著機(jī)制確立后，抓落實(shí)的力度需要跟進(jìn)加大。對此，住建部方面表示，本月底前，第一批項(xiàng)目名單將落地，落地后即可爭取貸款。
與住建部同日，國家金融監(jiān)督管理總局也召開會議部署落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)工作。其中提到，要按照公平公正原則，篩選確定可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。
“精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目加快審批流程，盡快形成實(shí)物投資，將有助于房地產(chǎn)投資企穩(wěn)；另一方面，暫時遇到困難的項(xiàng)目受到融資支持，將有助于減少項(xiàng)目交付風(fēng)險，改善行業(yè)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)需求釋放，有利于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。
各地調(diào)控獲更充分自主權(quán)
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家金融監(jiān)督管理總局的話音剛剛落地，便立刻有重點(diǎn)城市跟進(jìn)，再度打開“工具箱”。
1月27日，廣州發(fā)文表示，建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對接。廣州也由此成為了首個落地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的城市。
與之形成合力、且引發(fā)更大關(guān)注的，還有廣州此番對限購政策的調(diào)整：在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。
為何將范圍劃到了120平方米這個數(shù)字？這吻合了近年廣州樓市改善型需求增多的趨勢。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年廣州120平方米以上的一手、二手住宅成交占比，較2021年分別提高3.8個和5個百分點(diǎn)。具體到仍在執(zhí)行限購的區(qū)域，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合計(jì)供應(yīng)10456套，占限購區(qū)的42%；成交8409套，占限購區(qū)的37%。
“作為在住建部會議后首個落地優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一線城市，廣州也為其他城市政策調(diào)整方向提供參考，預(yù)計(jì)未來將有更多城市結(jié)合自身實(shí)際情況出臺調(diào)控優(yōu)化政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展?！敝兄秆芯吭喝A南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠認(rèn)為。
同時，廣州針對本地實(shí)際情況出臺精準(zhǔn)政策的體現(xiàn)，恰恰也應(yīng)和著住建部給各地調(diào)控的進(jìn)一步“放權(quán)”的政策方向。
住建部在上述會議中表示：要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。
對于房地產(chǎn)調(diào)控，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹曾以“十家鍋灶九家不同”比喻。本次對今年城市調(diào)控政策方向的最新定調(diào)，也被認(rèn)為傳遞出落實(shí)地方主體責(zé)任的強(qiáng)烈信號。
“預(yù)計(jì)2024年政策端將延續(xù)寬松基調(diào)，政策工具箱將從深度與廣度兩個維度上進(jìn)一步挖掘。今年房貸利率和首付比例仍有下調(diào)的可能，各地將針對自身情況進(jìn)行不同幅度的優(yōu)化調(diào)整。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為。
