電子產品、家用電器的“以舊換新”早已習以為常，房子“以舊換新”你會嘗試嗎？
據(jù)機構數(shù)據(jù)，2023年以來，已有超過30個城市表態(tài)支持住房市場的“以舊換新”，其中，地方國企參與收購的方式成為當前的受關注點之一。業(yè)內認為，預計未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進改善性住房需求釋放。
多地落地“以舊換新”政策
對于有改善性住房需求的人來說，想換一套更好、更大房子的前提是先出售現(xiàn)有住房，而由于二手房交易時間長、手續(xù)繁瑣，成為阻礙住房交易的堵點。
為提升住房市場交易活躍度，多地相繼推出“以舊換新”政策。近日，江蘇海安商品房“以舊換新”購房政策落地，該市依據(jù)“誰回收、誰置換、誰收益”的原則，在城區(qū)核心區(qū)內組織實施，今年計劃實施“以舊換新”100套。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對中新經緯分析，海安此次推行“以舊換新”，與最近兩年各地政策操作是相似的，說明“以舊換新”政策從過去的試點性質、自發(fā)性質，逐漸轉變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策。
近期，河南省鄭州市房管局等多部門聯(lián)合印發(fā)了《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》(下稱方案)，方案提出，2024年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”。其中，通過鄭州城市發(fā)展集團有限公司(下稱鄭州城發(fā)集團)收購，在方案試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套。方案還提出，凡是在2024年通過“以舊換新”換購新建商品住房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優(yōu)惠。
據(jù)鄭州市房管局數(shù)據(jù)，2023年，鄭州二手房市場交易1133萬平方米，全年成交10.2萬套。這也就意味著，若鄭州市今年二手住房成交量維持在2023年的水平，二手房“以舊換新”的目標規(guī)模約占全年成交量的1/10。
方正證券認為，“以舊換新”使得購房者可先鎖定新房，再由中介進行優(yōu)先性的舊房銷售，疊加30%的契稅補貼，此舉一方面或可打消購房者“未賣不敢買”的換房顧慮，另一方面打通了賣房和買房全流程，對于改善性住房消費需求釋放起到明顯的積極作用，進而助力推動房企現(xiàn)房庫存去化，加速房企回款。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對中新經緯分析，2023年以來，已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”，江蘇鹽城、蘇州以及遼寧沈陽等地區(qū)發(fā)放“以舊換新”購房補貼，浙江寧波、山東濟南等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產經紀機構推出“換新購”服務，購房者可在開發(fā)商處認購并鎖定房源，并由委托的房地產經紀機構出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金；蘇州相城區(qū)、鄭州、江蘇連云港等地國企平臺或開發(fā)商則直接收購舊房，售房款用于在相應項目購買新房。
促進改善性住房需求釋放
市場還注意到，住房“以舊換新”政策正在從發(fā)放專項購房補貼、原有住房交由中介出售等方式，轉向由國企收購原有住房的措施拓展。
據(jù)了解，此次鄭州城發(fā)集團收購二手住房，換房的群眾通過鄭州市房源信息共享和發(fā)布綜合服務平臺登記擬出售房源信息，同時選定意向購買房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《新房購買意向書》。
之后，由專業(yè)房地產評估機構對舊房進行評估后出具評估報告，鄭州城發(fā)集團和換房群眾進行洽談收購、向金融機構申請貸款等事項。若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項用于購置新建商品房，資金閉環(huán)操作。
嚴躍進稱，過去各地“以舊換新”多半是企業(yè)自發(fā)、散點式的，而此次鄭州市的政策具有官方指導引領、系統(tǒng)有序規(guī)劃的操作，這對其他地方后續(xù)推進“以舊換新”政策具有啟發(fā)意義。尤其是此次鄭州文件較為詳細，提及了多個部門，說明支持力度是有的。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，目前熱點城市新房和二手房都出現(xiàn)了疲弱甚至相互競爭、循環(huán)降價的現(xiàn)象，導致房地產循環(huán)鏈條中斷。同時，目前市場上存在賣一買一、賣舊買新、買小買大的改善性和消費升級需求。在存量房源足夠大，供求關系發(fā)生重大變化的形勢下，國企低價收購一部分區(qū)位優(yōu)、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房，將其作為保障性租賃住房和人才房，這是合理的。
陳文靜認為，短期看，“以舊換新”政策有利于促進一二手房聯(lián)動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時多地已經發(fā)布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看，預計未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進改善性住房需求釋放。
西部證券表示，收購存量二手住房用于保障租賃性住房符合政策的主題基調，未來有望全國推廣。當前剛需群體增長相對乏力，改善性需求相對更具有韌性，但在居民資產負債表尚未完全修復的背景下，改善性需求的釋放更加依賴“賣舊買新”?？紤]到當前二手房市場整體呈現(xiàn)供多于求的局面，未來提振房地產市場的政策或側重于加快二手房流轉，加快置換盤流通。
