房地產(chǎn)新開工正消磨韌性

　　由于政策調(diào)控及經(jīng)濟下行壓力，2019年商品房銷售面積出現(xiàn)2015年以來的首次負增長，在開發(fā)商降價促銷帶動下，年底實現(xiàn)增速轉(zhuǎn)正，但僅增長0.2%。

　　近期，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳出臺相關(guān)文件指出，全面取消城區(qū)常住人口300萬以下城市的落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬~500萬的大城市落戶條件。根據(jù)中央政策，山東省目前已將其列為2020年重點工作之一。落戶限制政策的放寬對促進房地產(chǎn)市場需求有積極作用。同時，央行降準釋放流動性，房地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境也將有所改善。

　　不過，2019年年末中央經(jīng)濟工作會議重申“房住不炒”的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。目前，雖然政策上略有邊際放松，但總體取向仍然不會改變。

　　從運行規(guī)律看，房地產(chǎn)市場具有明顯周期性，每輪周期約三四年左右，近幾個周期的投資增速重心不斷下移。本輪周期從2015年開始，持續(xù)時間已超往期，雖然政策力促市場穩(wěn)定發(fā)展，業(yè)內(nèi)也有觀點認為房地產(chǎn)周期失靈，本輪周期持續(xù)時間將延長，但這并不意味著房地產(chǎn)投資不會出現(xiàn)短期波動。

　　目前，房屋新開工及施工面積增長快于銷售的狀態(tài)不可持續(xù)，且土地購置面積已連續(xù)幾年處于較低位，房地產(chǎn)新開工正在消磨韌性，若2020年銷售增速不出現(xiàn)明顯的回升，將影響開工增速。

　　房地產(chǎn)建設(shè)向竣工階段轉(zhuǎn)變將影響鋼材消費

　　房地產(chǎn)是鋼材消耗量較大的行業(yè)，約占鋼材消費總量的四分之一。房屋建設(shè)各階段耗鋼量不同，鋼材需求主要在施工的前周期，新開工到完成地基工程階段耗鋼系數(shù)最大，新開工情況的變化對房地產(chǎn)行業(yè)短期鋼材需求的影響最為直接。

　　商品房銷售結(jié)構(gòu)中期房比例和精裝修比例提高，使施工周期拉長，2016年和2017年高增長的銷量將逐步體現(xiàn)在竣工上。目前，房屋竣工面積仍為負增長，但降幅收窄，房地產(chǎn)投資正在轉(zhuǎn)向竣工周期。

　　從領(lǐng)先指標非制造業(yè)之建筑業(yè)PMI指數(shù)（采購經(jīng)理指數(shù)）來看，2019年12月回落2.9個百分點至56.7%，已降至近兩年低點，預(yù)示著建筑業(yè)景氣度回落，反映房地產(chǎn)施工期或?qū)⑦M入尾聲，2020年第一季度起施工面積增速面臨回落壓力。

　　房地產(chǎn)建設(shè)向竣工階段轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)對鋼材的消費也會隨之趨弱。如果房地產(chǎn)投資出現(xiàn)快速下滑，房地產(chǎn)行業(yè)直接用鋼減少，且房地產(chǎn)市場景氣度下滑又會進一步影響工程機械行業(yè)的景氣度，會間接影響機械行業(yè)用鋼量。因此，2020年需警惕房地產(chǎn)投資增速快速下滑的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)市場或接近天花板

　　從長期來看，經(jīng)歷了幾個周期的需求集中釋放后，商品房銷量增速放緩。同時，決定房地產(chǎn)長期需求的人口和城鎮(zhèn)化兩大因素都到了拐點期，房地產(chǎn)行業(yè)的增量峰值已過，銷售面積或已接近市場天花板。