償債高峰來臨之際國(guó)內(nèi)融資通道卻收緊，海外融資不得不成為房企的選項(xiàng)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，6月以來，10余家房企赴海外融資，融資金額超30億美元。不過，房企海外融資成本并不低，不少房企海外融資利率超過10%。“目前境外發(fā)債還算順暢，企業(yè)在抓緊窗口期?！笨硕鹂偨?jīng)理林波告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年房企有息負(fù)債到期規(guī)模達(dá)6.8萬億，累計(jì)近4193億元信用債將到期。面對(duì)償債壓力，國(guó)內(nèi)融資渠道卻在短暫“小陽(yáng)春”之后迎來“微收緊”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，下半年房企融資環(huán)境相比5月有繼續(xù)收緊的可能，越來越多的房企未雨綢繆，抓緊海外融資。

　　今年1-5月份，房企融資海外債占比達(dá)到23.1%，票面利率均值為8.91%，累計(jì)融資352.14億美元。加上6月份，融資總額接近400億美元。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年以來，內(nèi)地房企在海外發(fā)行債券的數(shù)量和規(guī)模均較去年有明顯增長(zhǎng)?！霸趪?guó)內(nèi)融資受到限制之后，海外融資明顯比較積極，下半年將會(huì)繼續(xù)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱。

　　海外融資增長(zhǎng)

　　6月25日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，發(fā)行額外2022年到期的2億元美元11.25%優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行額外2023年到期的3億元美元11.5%優(yōu)先票據(jù)。6月12日，也有4家房企集中發(fā)行海外債。融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，公司將發(fā)行2022年到期的6億美元7.25%優(yōu)先票據(jù)；華南城控股宣布完成增發(fā)于2021年到期的6000萬美元優(yōu)先票據(jù)；此外，新湖中寶完成發(fā)行1.1億境外美元債，中南建設(shè)完成發(fā)行境外3.5億美元債券。

　　顯而易見，房企正在集體抓住海外融資窗口期。中原地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份以來，超過15家房企參與海外融資，融資金額逾30億美元。

　　具體來看，大部分房企融資額度較大。其中，中國(guó)金茂控股發(fā)行優(yōu)先票據(jù)5億美元，金地永隆投資發(fā)行2.5億美元高級(jí)無抵押固定利率債券，藍(lán)光發(fā)展增發(fā)2.2億美元無抵押固定利率債券，融信中國(guó)完成2022年到期的8.75%優(yōu)先票據(jù)2.35億美元，奧園集團(tuán)發(fā)行于2023年到期的7.35%優(yōu)先票據(jù)2億美元，朗詩(shī)發(fā)行2億美元10.5%綠色優(yōu)先票據(jù)。

　　林波認(rèn)為，目前海外發(fā)債的主要原因是國(guó)內(nèi)融資收緊。楊紅旭也認(rèn)為，相比國(guó)內(nèi)，目前海外發(fā)債比較容易?！皣?guó)外發(fā)債都是市場(chǎng)化的，相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估之后，沒有政策的嚴(yán)厲管制。而國(guó)內(nèi)部分企業(yè)因3、4月份拿地激進(jìn)，融資發(fā)債被控制?！?/p>

　　從融資利率來看，6月份以來，房企發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，不少房企海外融資利率超過10%。比如，華南城控股增發(fā)于2021年到期的6000萬美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為11.875%，同日公告境外發(fā)行債券1.1億美元的新湖中寶票面年利率為11%，中南建設(shè)境外3.5億美元債券票面利率票10.875%，正榮地產(chǎn)將發(fā)行本金總額為2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券，初步分派率每年10.25%。

　　張大偉分析認(rèn)為，房企在5月之前融資情況良好，融資成本降低，主流境外融資成本均在6%-8%。但最近隨著內(nèi)地融資收緊，海外融資成本也開始增加。楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前海外融資利率比去年低一些，但不同企業(yè)差異較大，存在企業(yè)分化?！鞍l(fā)債利率與評(píng)級(jí)有關(guān)，評(píng)級(jí)越高，發(fā)債利率越低，評(píng)級(jí)越低，發(fā)債利率越高。這種分化跟企業(yè)自身有關(guān)系?！?/p>

　　緊抓融資“窗口期”

　　2019年以來，受市場(chǎng)流動(dòng)性整體放松影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來短暫“小陽(yáng)春”。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1-5月份，房企融資規(guī)模超9500億元。

　　分月來看，房企融資金額波動(dòng)較大。3、4月份，房企融資持續(xù)處于高峰，單月融資額均超過2500億元。不過隨著一季度一二線樓市熱度提升，房企在部分城市拿地的積極性明顯提升，房企融資環(huán)境呈現(xiàn)“微收緊”。部分房企債券及ABS產(chǎn)品等公開市場(chǎng)融資被限制，房地產(chǎn)項(xiàng)目信貸投放謹(jǐn)慎，房企通過信托渠道每月融資額度呈現(xiàn)逐月遞減態(tài)勢(shì)。

　　同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，40家典型上市房企融資金額環(huán)比4月下降52.07%，為367.99億元，創(chuàng)近一年新低。其中，公司債共融資95.85億元，較上月大幅下降79.74%。

　　境內(nèi)融資收緊與房企新一輪償債壓力產(chǎn)生了沖突。恒大研究院報(bào)告顯示，2019年至2021年是房企有息負(fù)債的償債高峰。經(jīng)過測(cè)算2019年集中到期有息負(fù)債規(guī)模為6.8萬億元。Wind數(shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)業(yè)2019年累計(jì)近4193億元信用債將到期，其中2月、8至10月到期債務(wù)規(guī)模均超過400億元。

　　面對(duì)資金壓力，當(dāng)境內(nèi)融資政策收緊再次出現(xiàn)，越來越多的房企未雨綢繆，抓緊海外融資。

　　1-5月份，房企融資中海外債占比達(dá)到了23.1%，票面利率均值為8.91%，融資成本有所降低。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年以來，內(nèi)地房企在海外已發(fā)行了87只債券，合計(jì)融資352.14億美元，約合人民幣超過2400億元，較去年均有明顯增長(zhǎng)。去年同期，內(nèi)地房企發(fā)行了63只海外債券，累計(jì)融資272.65億美元。

　　“目前境外發(fā)債還算順暢，企業(yè)在抓緊窗口期?！绷植ㄖ赋觥?/p>

　　在去年6月27日，面對(duì)海外融資高熱以及人民幣匯率波動(dòng)，發(fā)改委方面曾表示將限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目。發(fā)改委表示，需要不斷改進(jìn)完善企業(yè)境外發(fā)債備案登記工作，同時(shí)引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務(wù)，避免產(chǎn)生債務(wù)違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

　　不過從執(zhí)行和預(yù)期來看，觀察人士大多看好海外融資未來走向。從大環(huán)境來看，目前國(guó)際市場(chǎng)以降息為主旋律，國(guó)外利率整體走低，尤其是美國(guó)因降息預(yù)期，美債收益率下滑到接近2%。易居智庫(kù)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“從海外市場(chǎng)歷史走勢(shì)來看，房企近期可以獲得相對(duì)便宜的資金，從后續(xù)降息的預(yù)期來看，部分債券成本是可控的?！?/p>

　　楊紅旭也對(duì)未來海外融資預(yù)期表示樂觀。他認(rèn)為，目前樓市依然在降溫，新房銷售面積同比下跌，金額同比增速也在收窄，房企資金面下半年不會(huì)得到有效緩和?！霸趪?guó)內(nèi)融資受到限制之后，國(guó)外融資比較積極，下半年將會(huì)繼續(xù)持續(xù)?！?/p>

　　林波則認(rèn)為，由于中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)、貨幣政策和外匯管制政策的不確定性影響，國(guó)家下半年也有可能加強(qiáng)外匯管制，企業(yè)海外融資可能審批更加嚴(yán)格。