伴隨發(fā)改委的最新舉措,各部委對房企融資已形成全面收緊之勢。
7月12日,國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》(發(fā)改辦外資〔2019〕778號),對海外發(fā)債的房企提出“只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)”“在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息,包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、經(jīng)我委備案登記情況等,并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實(shí)性承諾函》”“在募集說明書等文件中需明確資金用途”等要求。
東方金誠首席債券分析師蘇莉?qū)?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,其中影響最大的是“只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)”要求,這意味著,房企發(fā)行外債將只能用于借新還舊,且僅能償還中長期外債;其他資金用途,如補(bǔ)充流動性、資本性支出、償還內(nèi)債等被全面限制。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪的一線投行人士均表示,實(shí)際上5月份以來發(fā)改委已放緩房企海外發(fā)債,即便用于償還舊債的美元債發(fā)行,審批流程也大幅變緩,未來房企美元債將處于“存量滾續(xù)”,難有新增。
5月以來,監(jiān)管收緊房企融資的信息頻現(xiàn)。銀保監(jiān)會5月中旬發(fā)文規(guī)范信托公司給房企放貸的行為,近期更是約談了多家信托公司;而央行和證監(jiān)會已在5月底放緩了部分“地王”房企境內(nèi)債券的發(fā)行。
存量已達(dá)1200億美元
Wind數(shù)據(jù)顯示,今年上半年內(nèi)地房企在境外發(fā)行了92只美元債,發(fā)行額共計385.49億美元,而去年同期僅發(fā)行了67只,發(fā)行額為273.09億美元。今年上半年發(fā)行的美元債金額已經(jīng)達(dá)到去年全年發(fā)行額的近90%。
“其實(shí)主要就是一季度放了一波,5月份的時候外債批文就收緊,6月份發(fā)行量又上來,但批文基本上是5月份之前拿的。”一位承做美元債的投行人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,發(fā)改委去年下半年即已收緊地產(chǎn)公司海外發(fā)債。
2018年6月,國家發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于完善市場約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險和地方債務(wù)風(fēng)險的通知》,引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向,限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充運(yùn)營資金等,并要求企業(yè)提交資金用途承諾。
多位市場人士均認(rèn)為,發(fā)改委7月12日的文件,是此前規(guī)范措施的細(xì)化和延伸。
受2016年930政策影響,境內(nèi)房企2017年開始大量海外發(fā)債。
據(jù)光大證券固收研究團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計,截至2018年7月5日,存續(xù)期美元債為1201.8億美元。據(jù)該團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計,2019年境外市場還新增了8位房企美元債發(fā)行人。
“‘只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)’這條規(guī)定具有很強(qiáng)的約束力。”蘇莉?qū)?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,意味著已經(jīng)發(fā)行過外債的房企將不得新增外債規(guī)模,而此前未發(fā)行過外債的房企將無法獲批發(fā)行。
監(jiān)管層出組合拳
境外發(fā)債收緊的同時,房企在境內(nèi)發(fā)債也同樣備受制約。
“限主體,限用途?!?月12日,一位接近監(jiān)管的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,此前拿過地王、拍地較猛的房企,正被限制在公開市場融資;而在資金用途上,大部分發(fā)債資金也只能用于置換存量債務(wù)。
房企的另一大輸血來源則是信托,這同時也是近期監(jiān)管密切關(guān)注的領(lǐng)域。7月11日,市場陸續(xù)曝出有信托公司緊急暫停部分項(xiàng)目。
“今年增量大的信托,(房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù))基本都停了,存量大的也大部分停了。”北京某信托公司人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者稱,“此次房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊,主要針對北京轄區(qū)的信托公司,這些公司之前瘋狂做前融,吃相難看。其舉例稱,某中字頭信托公司對一家地產(chǎn)巨頭的存續(xù)規(guī)模量級達(dá)到幾百億,而外省普通信托公司整個的地產(chǎn)規(guī)??赡芤簿蛶装賰|。
蘇莉表示,下半年地產(chǎn)債和房地產(chǎn)信托都處于到期高峰,房企再融資壓力較大,上半年地產(chǎn)債發(fā)行量上升主要也是受借新還舊需求拉動。目前,政策上收緊了對信托和海外發(fā)債的監(jiān)管,將會倒逼房企境內(nèi)發(fā)債,下半年地產(chǎn)債發(fā)行將保持高位,但在政策收緊預(yù)期影響風(fēng)險偏好的情況下,部分融資能力較弱的房企債券發(fā)行會面臨較大難度,流動性風(fēng)險值得關(guān)注。
實(shí)際上,銀保監(jiān)會2個月前就已加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的約束。
5月17日銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號),在信托領(lǐng)域強(qiáng)調(diào)不向四證不全、開發(fā)商或股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)項(xiàng)目直接提供融資,或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資等,從信托領(lǐng)域邊際收緊對地產(chǎn)發(fā)行人的融資要求。
近期,銀保監(jiān)會還對部分信托公司開展約談警示,要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識,嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。
銀保監(jiān)會約束信托融資、央行和證監(jiān)會收緊境內(nèi)發(fā)債,至今日發(fā)改委正式發(fā)文收緊海外發(fā)債,此輪組合拳儼然已對房企融資形成圍剿之勢。
“這次決心是很大的,明確絕不能讓房地產(chǎn)再綁架中國經(jīng)濟(jì)?!鼻笆鼋咏O(jiān)管的人士補(bǔ)充道,“這次整個政策的持續(xù)性和嚴(yán)肅程度都是很強(qiáng)的,對房企而言,也確實(shí)不能抱有‘過了一個周期重新來過’的幻想?!?/p>