近期上市房企密集公布11月份銷售業(yè)績(jī)，多數(shù)房企年底“搶收”效果明顯，11月份銷售額大幅增長(zhǎng)，帶動(dòng)前11月份銷售總金額大幅提升。世茂房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、陽(yáng)光城等房企已經(jīng)超額完成全年銷售目標(biāo)。
在前11個(gè)月銷售整體良好的情況下，房企拿地規(guī)模也同步增長(zhǎng)，全國(guó)30個(gè)大中城市土地出讓規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，其中第二梯隊(duì)的房企搶地堅(jiān)決。
項(xiàng)目銷售情況良好
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，已發(fā)布11月份銷售業(yè)績(jī)的房企中，近8成銷售金額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其中，越秀、中南置地、奧園、碧桂園等銷售額同比增幅較大。越秀房地產(chǎn)11月份共實(shí)現(xiàn)銷售金額78億元，同比增長(zhǎng)達(dá)202%，暫列第一。
不少房企已提前超額完成全年銷售目標(biāo)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年前11月，世茂房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、陽(yáng)光城、金科、禹洲、中梁、寶龍等房企已提前完成全年銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)。
以世茂房地產(chǎn)為例，公司11月份合約銷售額約為305億元，同比增長(zhǎng)60%；合約銷售面積為178.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61%。公司11月份平均銷售均價(jià)為每平方米17106元。2019年前11個(gè)月，世茂房地產(chǎn)累計(jì)合約銷售額約為2277.3億元，累計(jì)合約銷售面積為1277.83萬(wàn)平方米，同比分別上升47%、36%。2019年世茂房地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為2100億元，截至11月底已超額完成年度目標(biāo)。
部分一線梯隊(duì)房企11月份銷售有所放緩，但由于前期項(xiàng)目銷售情況較好，完成全年銷售目標(biāo)“觸手可及”。以中國(guó)恒大為例，公司2019年11月份共實(shí)現(xiàn)銷售金額370.6億元，同比增長(zhǎng)8.8%，環(huán)比下降59%。2019年前11個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額5805.4億元，已完成全年銷售目標(biāo)的97%。
土地市場(chǎng)高位運(yùn)行
12月17日，財(cái)政部披露2019年11月份財(cái)政收支情況。在土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅為5618億元，同比增長(zhǎng)6.7%；土地增值稅為5862億元，同比增長(zhǎng)12.4%；房產(chǎn)稅為2672億元，同比增長(zhǎng)1.8%；耕地占用稅為1227億元，同比增長(zhǎng)5.9%；城鎮(zhèn)土地使用稅為1977億元，同比下降10.3%。地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入為64365億元，同比增長(zhǎng)10%，其中土地出讓收入同比增長(zhǎng)8.1%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地市場(chǎng)繼續(xù)高位運(yùn)行。截至12月17日，2019年50個(gè)大中城市合計(jì)賣地3.97萬(wàn)億元，同比上漲16.3%，刷新歷史紀(jì)錄。其中杭州合計(jì)出讓土地金額達(dá)到2709億元，位列第一。上海賣地1822億元，蘇州賣地1683億元，緊隨其后。另外，昆明、溫州等16個(gè)城市賣地金額超過(guò)500億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從全國(guó)土地市場(chǎng)看，2019年二季度明顯沖高，三季度在政策的影響下，土地市場(chǎng)有所退燒，但整體依然高位運(yùn)行。
對(duì)于房企而言，最近幾個(gè)月，各地的土地市場(chǎng)約束條件相對(duì)減少，包括部分城市的土地限價(jià)、土地保證金、土地配套保障房都有所調(diào)整。在這種情況下，疊加部分城市的限價(jià)政策微調(diào)，開(kāi)發(fā)商拿地積極性提高。從市場(chǎng)變化看，第二梯隊(duì)的房企搶地堅(jiān)決。
張大偉預(yù)計(jì)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)依然會(huì)出現(xiàn)分化。房企對(duì)非優(yōu)質(zhì)土地定價(jià)會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，但對(duì)優(yōu)質(zhì)土地的爭(zhēng)搶依然激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷售額，依然會(huì)集中拿地。
從近期房企拿地情況看，不少頭部房企加大三四線城市的拿地力度。以華夏幸福為例，公司近日公告，11月1日至11月30日，公司下屬公司在河南省新鄭市、安徽省長(zhǎng)豐縣、浙江省嘉善縣、湖北省孝感市、湖南省湘潭市合計(jì)獲得7宗地塊，土地面積合計(jì)約為19.5萬(wàn)平方米，成交金額合計(jì)約為4.17億元。從地塊位置看，均為三四線城市。華夏幸福表示，上述土地使用權(quán)的獲取符合公司的土地儲(chǔ)備策略，有助于進(jìn)一步提升公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，保障公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)及配套業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
三四線城市受關(guān)注
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出，房企在整個(gè)四季度“搶收”的現(xiàn)象普遍，預(yù)計(jì)12月份商品房成交水平或有可能超過(guò)11月份。今年“金九銀十”成色不足，11月樓市降溫依然在延續(xù)。雖然人才政策在一定程度上提升各地樓市，尤其是三四線城市的熱度，使得房企以價(jià)換量得以持續(xù)。隨著年末返鄉(xiāng)高潮的到來(lái)，返鄉(xiāng)置業(yè)人群將帶動(dòng)城市熱點(diǎn)切換，三四線城市將獲得更多關(guān)注。
張波稱，從11月份數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.9%和1.0%，漲幅較上月分別擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。隨著春節(jié)臨近，市場(chǎng)整體購(gòu)房需求量會(huì)減少，房?jī)r(jià)在歲末年初很難有大起伏。
張波指出，未來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)定依然是重中之重，對(duì)于過(guò)熱城市的調(diào)控仍會(huì)保持一定高壓，房?jī)r(jià)下行壓力較大的三四線及以下城市或有政策出臺(tái)。從58安居客線上平臺(tái)的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，11月購(gòu)房者信心指數(shù)為99.8，環(huán)比上升6.1%；經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為102.6，環(huán)比下降1.3%，比10月1.7%的降幅有所收窄，可見(jiàn)用戶和經(jīng)紀(jì)人信心都有所回調(diào)。
張大偉表示，在三四線城市樓市依然相對(duì)低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，導(dǎo)致一二線城市土地市場(chǎng)升溫，未來(lái)三四城市不排除有新的樓市政策出現(xiàn)。
