2020年以來，房企新增融資規(guī)模普遍較大。中國證券報(bào)記者了解到，房企在降杠桿和擴(kuò)規(guī)模之間難以實(shí)現(xiàn)平衡，不少降負(fù)債的企業(yè)拿地節(jié)奏放緩、銷售目標(biāo)調(diào)低。業(yè)內(nèi)人士指出，為了行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把安全運(yùn)行線放在首位。
負(fù)債較高
5月12日晚，金融街發(fā)布《關(guān)于累計(jì)新增有息負(fù)債超過凈資產(chǎn)百分之二十的公告》。公告顯示，截至2019年末，公司凈資產(chǎn)金額為389.81億元，有息負(fù)債余額為869.51億元；截至2020年4月末，公司有息負(fù)債余額為984.25億元，累計(jì)新增有息負(fù)債金額為114.74億元，占公司2019年末凈資產(chǎn)的比例為29.43%。
金融街指出，截至2020年4月末，公司銀行借款相比2019年末減少1.2億元，占2019年末凈資產(chǎn)比例為-0.31%。非金融企業(yè)債務(wù)融資工具（SCP）和CMBS增加82億元，占2019年末凈資產(chǎn)比例為21.04%。其他有息負(fù)債增加33.93億元，占2019年末凈資產(chǎn)比例為8.7%。從負(fù)債結(jié)構(gòu)看，截至2019年底，金融街共持有有息負(fù)債869.51億元，基本以長期負(fù)債為主，短期負(fù)債比例僅為18.7%。
克而瑞根據(jù)房企發(fā)布的2019年年報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年末房企的總有息負(fù)債量46942億元，同比增長16.40%。其中，總有息負(fù)債超過千億元的有11家，同比增加1家；有息負(fù)債同比增長的企業(yè)占比達(dá)到86%，同比持平，但增幅達(dá)50%以上的僅有6家，同比減少5家。
除上述新增有息負(fù)債外，近期，金融街還發(fā)布了多筆大額融資計(jì)劃。4月29日晚，金融街發(fā)布《關(guān)于公開發(fā)行公司債券的預(yù)案》，公司本次申請公開發(fā)行公司債券票面總額不超過181億元（含181億元，最終規(guī)模以監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批為準(zhǔn)）。公司本次申請公開發(fā)行公司債券獲得監(jiān)管批文后，擬采取分期發(fā)行方式，用于償還到期公司債券和其他金融機(jī)構(gòu)借款等合規(guī)用途。
多家機(jī)構(gòu)監(jiān)測指出，金融街近年來由于投資強(qiáng)度較大，負(fù)債水平整體攀升迅速。截至2019年底，公司凈負(fù)債率為188.9%，在所有上市房企中，凈負(fù)債率排名居前。除金融街外，截至2019年底，華遠(yuǎn)、富力、建發(fā)、融創(chuàng)、中南、恒大、綠地、佳兆業(yè)、陽光城、金科等房企凈負(fù)債率也超過100%。
難求平衡
值得注意的是，不少房企在2019年年報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)大幅降低了負(fù)債率。但是，與此同時(shí)，這類房企普遍調(diào)低了2020年的銷售目標(biāo)。究其原因，房企負(fù)債率降低主要和拿地減少有關(guān)，拿地減少使得房企可以銷售的項(xiàng)目量減少，進(jìn)一步影響房企未來的銷售金額。降負(fù)債、擴(kuò)規(guī)模之間難以尋求平衡。
以新城控股為例，公司2019年年報(bào)顯示，公司共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入858.47億元，同比增長58.58%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤126.54億元，同比增長20.61%。報(bào)告期內(nèi)，新城控股凈負(fù)債率由2018年的49.21%大幅降低至16.36%。
銷售目標(biāo)方面，新城控股將2020年的銷售目標(biāo)定為2500億元，相比2019年銷售目標(biāo)，調(diào)低預(yù)期明顯。公司2019年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司合同銷售金額達(dá)2708.01億元，同比增長22.48%，銷售面積達(dá)2432萬平方米，同比增長34.21%。
對于新城控股調(diào)低銷售目標(biāo)的原因，平安證券指出，新城控股由于2019年拿地開工放緩，加上應(yīng)對突發(fā)事件出售部分項(xiàng)目，將對公司2020年可售貨值形成制約，疊加疫情影響，預(yù)計(jì)2020年銷售額存下行壓力。公司2020年計(jì)劃銷售額與新開工分別為2500億元和1665.1萬平方米，同比下降7.7%和47.9%，后續(xù)需持續(xù)關(guān)注拿地開工放緩對公司貨值及銷量的影響。
值得注意的是，部分降低負(fù)債率的房企，雖然沒有調(diào)低銷售目標(biāo)，但為減輕負(fù)債壓力，采取降價(jià)促銷的方式，以加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度。2020年以來，以中國恒大為代表的上市房企普遍開展大規(guī)模降價(jià)促銷的活動(dòng)。從結(jié)果看，這些房企雖然銷售金額取得一定的進(jìn)展，但利潤率出現(xiàn)普遍下降。
多元化融資
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對中國證券報(bào)記者表示，規(guī)模與負(fù)債確實(shí)難以平衡，擴(kuò)大規(guī)模往往會(huì)帶來成本的上升，從而使得負(fù)債率提升；注重資金的安全性，則對規(guī)模擴(kuò)張有一定的影響。企業(yè)要平衡好兩者之間的關(guān)系，不能一味地注重規(guī)模，也不能一位地注重資金安全。一般企業(yè)要把握住拿地和融資的窗口期，如市場不好的時(shí)候，要多拿地補(bǔ)倉；融資條件好的時(shí)候要積極融資，融資環(huán)境成本較高的時(shí)候相應(yīng)地減少融資。
王小嬙指出，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在80%左右是相對安全的。房企應(yīng)該多元化融資，尋求更多的融資渠道。在融資結(jié)構(gòu)上，利率較低的國內(nèi)貸款占比要相對高點(diǎn)，尤其是在國內(nèi)貸款環(huán)境相對寬松的情況下。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林對中國證券報(bào)記者表示，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來說，高杠桿是高利潤、高回報(bào)的重要實(shí)現(xiàn)途徑，高杠桿游戲?qū)Ψ科缶哂泻艽笳T惑力。不過，從防控金融風(fēng)險(xiǎn)的角度看，房企自有資金有限，投資量大，建設(shè)周期長，資金回收慢，特別是易受到宏觀經(jīng)濟(jì)和相關(guān)政策的影響。因此，資金尤其是信貸資金不能無限制地流入房地產(chǎn)行業(yè)。對于凈負(fù)債率高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道單一的房企，更應(yīng)該積極思考如何保證企業(yè)資金鏈的安全，將負(fù)債率降低到一個(gè)比較健康的水平。
